июнь 17 2017, 13:06

Дольщики: юристы советуют, как избежать обмана

Кроме того, существуют и риски, связанные с недобросовестным поведением не самого застройщика, а его партнеров. Например, был случай, когда одного из застройщиков местная администрация в обмен на подключение воды к дому, пыталась обязать модернизировать за свой счет — а значит за счет дольщиков, — всю систему водоснабжения муниципального округа. В качестве обоснования не стесняясь заявили, что зарезервированные за застройщиком до начала строительства мощности в нарушение закона и договоренностей были переопределены другим абонентам.

Впрочем, есть на рынке долевого строительства и откровенные мошенники из числа застройщиков, которые обмывают и грабят людей, изначально не собираясь выполнять своих обязательств.

Вот три мошеннические схемы, которые используются в долевом строительстве чаще всего:

  1. одновременная продажа прав на жилье нескольким инвесторам;
  2. обещание подписать договор купли-продажи по окончании строительства, которое потом не выполняется;
  3. возведение многоквартирного дома на земельном участке, выделенном для индивидуального строительства (такой дом могут снести по решению суда) 3.

Кроме того, часто используется схема, в которой застройщик просит заключить вместо договора долевого участия «предварительный договор долевого участия», который предполагает получение застройщиком денег, но не обязывает его вести строительство. Часто в таком предварительном соглашении указывается, что договор долевого участия будет заключен и покупатель станет собственником квартиры, как только застройщик получит разрешительную документацию, но стоит иметь в виду, что пока разрешительной документации нет, такой договор не имеет никакой юридической силы. Он не защитит предварительный договор и от двойных продаж, так как такие соглашения в Росреестре не регистрируются.

Иногда застройщик может предлагать подписать документ, очень похожий на настоящий договор о долевом участии, который, однако, в действительности таковым не является. В правильном договоре обязательно должно быть указано, что застройщик обязуется по окончании строительства передать дольщику конкретные жилые помещения в конкретном жилом доме, на возведение которого у фирмы есть разрешение на строительство. Если это в договоре не прописано, вас скорее всего пытаются обмануть, взяв с вас деньги без всяких гарантий 4.

Некоторые застройщики могут также предлагать вместо заключения договора долевого участия купить у них векселя или жилищные сертификаты. Такие документы имеют юридическую силу, однако их продажа регулируется гораздо менее строго и они дают меньше гарантий покупателю. Например, если строительство будет заморожено или в новом жилье обнаружатся дефекты, защитить свои интересы держателю жилищного сертификата будет трудно. А по векселю застройщик и вовсе не обязан предоставлять квартиру. Кроме того, в случае банкротства застройщика возвратить свои деньги держатель векселя не сможет 5.

Еще иногда дольщикам предлагают купить квартиру не по договору долевого участия с застройщиком, а по договору переуступки прав требования — с посредником. При таком оформлении, если у застройщика возникнут проблемы с завершением строительства (например, он обанкротится) или если покупатель решит по какой-то причине расторгнуть договор, то компания будет обязана вернуть ему вложенные средства, однако это будет уже меньшая сумма — не та, что была указана в договоре переуступки, а та, что зафиксирована в договоре долевого участия. В такой схеме покупатель может потерять 20-50% вложенных денег 6.

Закон никак не защищает дольщиков?

Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» (№ 214-ФЗ) действует с 2004 года, однако в него до сих пор вносят существенные поправки, это говорит о его несовершенстве. Декларируемые гарантии дольщикам во многих случаях не работают. Не стоит забывать и том, что закон должен учитывать и права застройщика тоже.

«Кавказский узел» подготовил видеорепортаж «Сочи — столица обманутых дольщиков» о митинге обманутых дольщиков, который состоялся 22 апреля 2017 года. 

В ходе акции перед ее участниками выступил заместитель директора департамента строительства администрации  Сочи Михаил Неудачный (10 мин. 40 сек.)

“По новому закону застройщик должен отвечать перед дольщиками всем своим имуществом. Но закон не имеет обратной силы, вы стали дольщиками-первопроходцами, на вас обкатали этот закон за 13 лет. Вы пострадали от несовершенного закона и, к сожалению, остаетесь за рамками нововведений, которые бы давали вам гарантии возврата денег или получения жилья”, - обратился чиновник к участникам митинга.

Закон закрепляет понятие «обманутый дольщик»?

Это понятие зафиксировано в приказе Минрегионразвития № 403, от 20 сентября 2013 года. Там приведен набор критериев, по которым дольщик признается обманутым. В частности эти критерии включают следующие шесть обстоятельств:


Полный текст

Комментарии (1)

Android badge Ios badge
TopList