ДАННОЕ СООБЩЕНИЕ (МАТЕРИАЛ) СОЗДАНО И (ИЛИ) РАСПРОСТРАНЕНО ИНОСТРАННЫМ СРЕДСТВОМ МАССОВОЙ ИНФОРМАЦИИ, ВЫПОЛНЯЮЩИМ ФУНКЦИИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА, И (ИЛИ) РОССИЙСКИМ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦОМ, ВЫПОЛНЯЮЩИМ ФУНКЦИИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА.

В Волгограде спорная сдача в аренду и перепродажа подвальных помещений приводят к конфликтам между жильцами и новыми владельцами подвалов. 700 подвальных помещений Волгограда, которые являются общедомовым имуществом, записаны в реестр муниципальной собственности. Активисты города вступили в борьбу за подвалы своих домов.

Два председателя советов многоквартирных домов, которые вступили в борьбу за общедомовое имущество, расположенное в их подвальных помещениях, находятся в Центральном районе города. Сергей Островский - председатель совета "Дома с лебедями" (дом №19 на улице Ленина). Этот дом является объектом культурного наследия.

Сергей Островский не считает, что судебный процесс мог стать некой "местью" со стороны областного комитета госохраны за его активную правозащитную деятельность и попыткой запугать других активистов. "Не связано с этим совершенно. Они (сотрудники комитета госохраны) даже поспособствуют тому, что мы сможем вернуть в состав общедомового имущества помещение, которое незаконно было изъято в пользу муниципального имущества", - сказал 3 августа Сергей Островский "Кавказскому узлу".

Комитет госохраны встал на сторону собственников

Островский пояснил, что речь идет об одном из подвальных помещений, расположенном в третьем подъезде "Дома с лебедями". Это помещение площадью 45 квадратных метров с 1948 года было слесарной мастерской ЖЭУ. В 1990-е годы оно стало собственностью муниципалитета. Администрация города продала его стороннему лицу. Копия свидетельства собственности у Островского имеется. В этом помещении располагаются общедомовые коммуникации и, по словам председателя совета дома, может возникнуть конфликтная ситуация, когда собственник помещения откажет сотрудникам управляющей организации в предоставлении доступа к ним. У помещения также нет изолированного входа, он располагается в парадном подъезде, который был открыт после капитального ремонта дома. "Наши права нарушены при включении одного из подвальных помещений, которое является общедомовым имуществом, в муниципальное имущество. Это нарушает наши жилищные права", - считает Островский.

Глава совета дома №19 рассказал, что недавно проблемное помещение собственник сдал некой фирме, которая складировала, а по предположению Островского, и производила курительные смеси. В подъезде и квартирах жильцы ощущали сильный запах этих смесей. Они вызывали несколько раз полицию. Но помощи от правоохранителей не было. Неожиданную помощь, по словам собеседника, оказали сотрудники регионального комитета госохраны, когда они в рамках административного дела против Островского проводили 13 января осмотр подвальных помещений дома №19 и составляли акт инспекционного визита. 

"Комитет госохраны во время проверки отважился пойти в подвальное помещение 3-го подъезда, где производились, как я предполагаю, курительные смеси. Они зашли туда и обследовали ту часть подвала, которую бывший собственник незаконно захватил. И мы их (арендаторов) оттуда фактически выгнали после их обследования. Комитет госохраны неожиданно встал на сторону собственников квартир и поспособствовал в восстановлении их прав", - рассказал Сергей Островский.

После того, как совет дома предупредил собственника проблемного подвального помещения о том, что жильцы будут с ним судиться за незаконно приобретенное им общедомовое имущество, тот перепродал помещение стороннему лицу. При этом продавец не предупредил покупателя, что подвальное помещение не имеет отдельного входа. "Сейчас новая собственница осознала, что ей не принадлежит общий парадный вход. Она будет избавляться от приобретенного помещения", - заметил Сергей Островский.

Он считает, что проблема смены собственников подвального помещения связана с тем, что "Росимущество сделало ошибочную запись в Росреестре", чем воспользовалась изначально администрация города, приватизировавшая это подвальное помещение. Островский отметил, что в распоряжении совета дома №19 сейчас нет документального подтверждения общедомового имущества.

"Мы пока еще не вернули то проблемное подвальное помещение в 45 кв. метров. И мы не можем пока говорить, что все подвальные помещения являются общедомовым имуществом. Единственный документ - это выписка из единого государственного реестра недвижимости по тому помещению, из которого мы выгнали арендаторов с курительными смесями. Там (в выписке) сказано, что это помещение не имеет собственника - оно общедомовое", - рассказал Островский.

Он уточнил, что совет дома №19 выступает за то, чтобы "всем собственникам была выделена законная часть [подвальных помещений] или делегировано право кому-нибудь на управление этой собственностью". Совет дома не намерен пока опротестовывать в суде ту ошибочную запись в Росреестре, согласно которой подвал дома оказался в муниципальной собственности. Это связано с тем, что если жильцы проиграют суд ("что вполне возможно"), то доказать свою правоту и защитить свои жилищные права им будет потом затруднительно. Впрочем, по словам председателя совета дома, ему известны успешные случаи побед жильцов других многоквартирных домов по подобным делам. "Просто собственники квартир дома №19 не хотят рисковать. Мы за то, чтобы наш дом-инвалид стал, наконец, полноценным домом", - заключил председатель совета дома.

Жильцы лишились подвалов в 90-е

Многие соседи Островского поддерживают его в разрешении проблемы управления подвальными помещениями. Пенсионерка Тамара Павлова живет в "Доме с лебедями" 40 лет. Говорит, что доступа своего у нее в подвалы никогда не было. Но у соседей в советское время там были кладовки. После приватизации подвальных помещений в 1990-х годах все изменилось. "Жильцов из подвалов выгнали. Неизвестно, кто и когда без нашего ведома продал подвальные помещения. Что они там делают, мы не знаем. Иногда по запаху узнаем. Угроза, несомненно, есть от такой деятельности и нам, и дому", - возмутилась женщина.

Она подвал не посещает. Лишь однажды, когда в 1990-х годах из подвала стали вывозить землю КамАЗами, Павлова стала "бить в колокола". "И прекратили там копать. Но владельцы подвальных помещений менялись и что-то там делали. Нас это настораживает. Считаю, что подвалы должны быть общедомовой собственностью", - заявила Тамара Павлова "Кавказскому узлу".

Олег Колоян проживает в "Доме с лебедями" с 1974 года. Его отец - ветеран и инвалид войны - получил вместе с квартирой и кладовку в подвале. Там семья хранила картофель. "После приватизации жильцов из подвала выгнали", - рассказал "Кавказскому узлу" Колоян.

"В 1990-е годы пришел предприниматель. Копали в подвале, хотели сауну сделать, стали углублять фундамент, пошли трещины. Замяли это дело. Сейчас доступа у меня в подвал нет. С одной стороны собственники держат магазинчики - кальянная, питание для кошек. С другой стороны были помещения для веников и другого инвентаря. Сейчас что там - не знаю. Для меня сейчас этот подвал ценности не представляет", - сказал Олег Колоян.

Он хотел бы, чтобы все подвальные помещения его дома были общедомовой собственностью, как в доме, где проживает его брат. Там коллектив жильцов сдает в аренду свои подвальные помещения. Арендаторы оплачивают за собственников квартир коммунальные расходы, сделали им ремонт, заменили газовые плиты и сантехнику, поставили пластиковые окна. "Вот таким должно быть использование подвалов", - заключил собеседник.

Жительница "Дома с лебедями" Радмила Садчикова, напротив, считает, что деятельность Островского угрожает целостности дома. На прошедшем суде по иску комитета госохраны к Островскому она проходила свидетелем обвинения. Женщина утверждала, что именно Сергей Островский виновен в выемке грунта из подвальных помещений. "Он участвовал [в земляных работах в подвале], организовывал их. Нанес ущерб дому. Теперь Островский говорит, что это был не он, а его двойник. Судья же не стала рассматривать мои видеоматериалы, на которых видно, что он участвует в работах", - возмутилась Садчикова.

Сергей Островский "с самого начала хотел сделать там [в подвале дома] частный детский центр". "Если бы это все жильцы решили… Но ни собрания жильцов, ни согласования с комитетом госохраны не было", - сказала "Кавказскому узлу" Садчикова.

Второй проблемный многоквартирный дом №7 по улице Советской также является объектом культурного наследия. Председатель совета дома Наталья Леониди сообщила "Кавказскому узлу", что дом был ведомственный, принадлежал облпотребсоюзу, который в ходе приватизации дома распродал подвальные помещения сторонним частным лицам. Имеет дом и техническую особенность. Все его коммуникации располагаются вне его подвала - в специальном техническом коридоре, который идет вдоль улицы Советской. То есть, подвальные помещения не содержат в себе общедомовое имущество. Исключение - подвальное помещение бывшей слесарной мастерской, в котором находится доступ к техническому коридору с домовыми коммуникациями. Это подвальное помещение было продано стороннему лицу.

"Мы пытались эту продажу оспорить в прокуратуре. Но там понимания не нашли. Собственница этого помещения не использует сейчас это помещение, потому что мы с ней судились. Там был когда-то ресторан. Мы его выгнали. Потому что выход только со двора, и другого выхода у ресторана не было. Ей (собственнице проблемного помещения) приходится платить за все эти трубы, 90 метров. Этот узкий коридор она приватизировала", - рассказала Наталья Леониди. Она отметила, что этот вход не перекрыт - у управляющей компании имеется ключ к двери в технический коридор.

Наталья Леониди рассказала, что в другом подвальном помещении их дома были баня с бассейном. Совету дома удалось "их прогнать". Вторая часть подвала принадлежит другому частному лицу. Там была территория банка. Леониди сообщила, что в подвальных помещениях когда-то проводили земляные работы, чтобы углубить их, что опасно для фундамента. Так как дом является объектом культурного наследия, эти работы должны были быть запрещены надзорными органами. Но этого не произошло.

Не отреагировал региональный комитет госохраны и на факты сноса стен на первом этаже дома. "Собственник заказал проект [со сносом стен]. Комитет госохраны его утвердил. Так вот это называется «мероприятие по сохранению памятника [объекта культурного наследия] на первом этаже». Там много изменений сделали - пристройки, например. Комитет по госохране закрывает на это глаза. Мы сейчас в суде и никакая госохрана нам не помогает. Она им разрешение выдала на снос стен. Мы подали на них иск, на прошлой неделе", - сообщила Наталья.

Раньше, когда совет дома судился с собственником, который открыл ресторан в их доме, мэрия и комитет госохраны оказывали им содействие в судах. Сейчас же помощи от комитета госохраны нет. "Бесполезны заявления и жалобы в мэрию, жилищную инспекцию и Роспотребнадзор", - возмутилась Наталья Леониди.

"В Следственный комитет об этом писали. Только через управляющую компанию и через суд возможно решить проблему", - заявила Наталья Леониди.

Корреспондент "Кавказского узла" побывал во дворе дома №7. Двери одного из подвалов и входа в помещение первого этажа были открыты. Рабочие заносили строительные материалы и выносили мусор. На вопрос корреспондента, какие работы они проводят, один из неназвавшихся рабочих, кратко ответил: "Ремонтируем все внутри помещения".

Во дворе стояли две пенсионерки, проживающие в этом доме (свои имена не стали называть). Одна из женщин сказала "Кавказскому узлу": "Мы устали уже от такого соседства: то баню у нас тут устраивают, то ресторан с запахами, пьянками-гулянками. Вот опять что-то обустраивают". Ее подруга пожаловалась на сплит-системы, которые установили сторонние собственники. "Их (сплит-систем) много. Звук их работы негромкий, но он постоянный, назойливый. Уж и не знаем куда жаловаться", - возмутилась женщина. Обе пенсионерки заявили журналисту, что считают свои жилищные права и права на благоприятную среду обитания "постоянно нарушающимися". 

Представитель собственников квартир дома №7 в суде Борис Греков дал "Кавказскому узлу" пояснения к исковому заявлению, поданному жильцами в Центральный районный суд. Так, 9 февраля 2022 года был проведен внеплановый инспекционный визит и осмотр спорного помещения, акты которого затем рассматривались Центральным районным судом 5 мая. Осмотр установил факты производства в спорном помещении незаконной реконструкции: были разобраны подоконные простенки, на месте которых установлены дверные конструкции; окно слева от 3-го подъезда имеет меньший размер по сравнению с другими окнами; справа от 3-го подъезда в соответствии с техническим паспортом обозначены два окна, фактически одно окно меньшего размера; между 3-м и 4-м подъездами пристроено помещение, в котором установлена дверь; между первым и вторым подъездами пристроены три вентиляционных сооружения, примыкающих к фасаду; со стороны улицы Советской пристроена входная группа, завышены два окна; а также выявлен ряд иных не соответствий технической документации.

"Отмечено, что в нарушение пункта 1 статьи 45 Федерального закона №73 «Об объектах культурного наследия…» на объекте проведены работы без разрешительных документов. В этой связи, собственнику помещения … было выдано предписание о прекращении работ до получения разрешительной документации, и он был привлечен к административной ответственности по части 1 статьи 7.13 КоАП России", - сообщил Греков.

По его данным, во время осмотра было установлено, что выполненная реконструкция затрагивает фасад здания, его облик, что находится под непосредственной государственной охраной, и что выполненная реконструкция затрагивает права всех собственников помещений в многоквартирном доме, так как повлекла уменьшение объема общего имущества.

"Таким образом, факты прямо свидетельствуют о незаконном бездействии Комитета государственной охраны объектов культурного наследия Волгоградской области, выраженном в не проведении надлежащей проверки по фактам самовольной реконструкции названного нежилого помещения и в не направлении в администрацию Центрального района Волгограда уведомления о выявлении факта самовольного строительства в целях проведения проверки и принятия мер реагирования", - говорится в пояснении представителя жильцов дома в суде.

Собственники квартир дома №7 оспаривают проводимую в их доме реконструкцию в районном суде, они заявляют о незаконности выдачи разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия от 30.03.2022 года № 53-09-08/276, а также о незаконности бездействия регионального комитета госохраны, "выраженного в не непринятии мер к осуществлению контроля за исполнением ранее выданного предписания". Следующее заседание суда по этому делу состоится 9 августа.

Юристы: власти по шаблону распоряжаются общедомовым имуществом

Юрист Андрей Пинчуков назвал незаконными действия администраций городов, которые "записывают подвалы, те, которые они посчитали годными для коммерческого использования, в некий реестр муниципальной собственности. Это просто произвол. В Волгограде из программы приватизации жилья на 2022 год примерно 700 подвалов, которые являются общедомовым имуществом, записаны в реестр муниципальной собственности. Власти бездумно, по какому-то шаблону подошли к этому вопросу", - считает Пинчуков.

Если собственники квартир не допущены к содержанию общедомового имущества, если оно записано в реестр муниципальной собственности, то в случае каких-то чрезвычайных мероприятий, ответственность ляжет на того, кто завладел этим имуществом, заявил юрист. "Это незаконно. Передача подвальных помещений законна лишь в том случае, если все 100 процентов собственников проголосовали за такое решение. Должен быть доступ к коммуникациям для специалистов управляющих компаний, которые являются по договору представителями собственников. Это важная позиция для судов, которая позволяет не применять сроки исковой давности к спорам об общедомовом имуществе", - сказал Андрей Пинчуков. 

Если мэрия записала в свою собственность подвальные помещения, а это 20% от всей площади дома, то администрация города будет иметь 20% голосов на собрании. Если же в подвальных помещениях располагаются еще почта или магазин, то у жильцов на общих собраниях может оказаться меньшинство голосов, и они не смогут принимать выгодные для них решения на собраниях дома. "У нас много примеров, когда собственники не могут принять на общем собрании ни одного решения. У них менее половины голосов. И еще, если появляется частный собственник, то он может не пустить на свою территорию управляющую компанию. В этом случае невозможно обслуживать общее имущество. Решается конфликт в судах. А это долго и дорого", - сообщил юрист.

Если дом является объектом культурного наследия, то это не имеет особенностей в управлении общедомовым имуществом, размещенным в подвалах и чердаках. "Органы охраны памятников следят за внешним видом, общим их состоянием. В подвалы они редко заглядывают", - отметил "Кавказскому узлу" Пинчуков.

Юрист Сергей Иващенко сообщил "Кавказскому узлу", что основные требования к безопасности эксплуатации и ремонта общедомовых помещений содержаться в СП 54.13330.2022 "СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные". Там имеется перечень того, что запрещено размещать в подвальных помещениях и какие необходимы параметры при переводе подвалов из категории технических подвалов в категорию помещений общего назначения (их высота, наличие отопления, вентиляции, уровень освещенности и пр.).

"Эти требования должны выполняться неукоснительно и при ремонтных работах, и при реконструкциях в подвальных помещениях. Если они нарушаются, то необходимо обращаться в надзорные органы (жилинспекцию, прокуратуру и др.). Все вопросы, связанные с незаконной приватизацией, решаются в судах", - отметил Сергей Иващенко, сославшись на Федеральный закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" №1541-1.

*  21 марта Тверской суд Москвы запретил в России деятельность компании Meta (владеет Facebook, Instagram и WhatsApp) в связи с экстремистской деятельностью.