Суд лишил Нину Кузнецову, которая требовала изъять участок соседа Александра Баталина, прав на земельный участок в сочинском СНТ "Коммунальник", так как земля была продана по доверенности от умершей владелицы. Кузнецова обжаловала это решение. Если решение устоит в апелляции, оно может стать основанием для уголовного дела.

Как писал "Кавказский узел", жительница Брянской области приобрела участок в сочинском садовом товариществе "Коммунальник" и подала в суд на соседа, требуя проложить через его землю подъездную дорогу. Проезда к купленному соседкой участку никогда не было, заявил истец Александр Баталин.

1 апреля Хостинский районный суд города Сочи признал незаконной цепочку сделок с земельным участком в садоводческом товариществе "Коммунальник".

Суд не только отложил разбирательство по иску купившей участок в 2022 году Нины Кузнецовой к Баталину до завершения экспертизы, но и вынес решение по встречному иску самого Баталина — в его пользу и отобрал участок у самой Нины Кузнецовой. Баталин сказал "Кавказскому узлу", что эти судебные тяжбы стоили ему сил, нервов и здоровья. 

Согласно судебному решению от 1 апреля 2025 года, Баталин сумел доказать, что земельный участок, приобретённый Кузнецовой, изначально оформлен с грубейшими нарушениями закона. Выяснилось, что первичная регистрация участка была проведена в 2008 году по доверенности от Фотиной Н.П., которая умерла ещё в 2006 году. Тем не менее, доверенное лицо — Ольга Беседина — продолжила оформление прав собственности от имени умершей, заключила договор купли-продажи с Татьяной Харченко, а та в 2022 году перепродала участок Нине Кузнецовой.

 Суд признал все последующие сделки недействительными и постановил аннулировать записи в Росреестре. Решение основано на том, что после смерти доверителя (Фотиной Н.П.) любая сделка, заключённая от её имени, считается юридически ничтожной (решение суда имеется в распоряжении "Кавказского узла").

Баталин в своём иске утверждал, что действия по оформлению участка осознанно велись с нарушением закона и были направлены на легализацию самозахвата земли в СНТ. Он указал, что о смерти Фотиной узнал лишь в мае 2024 года в связи с подачей на него иска, после чего и инициировал встречное судебное разбирательство, ссылаясь на прерывание срока исковой давности.

Ответчики — Кузнецова, Харченко и Беседина — заявили в суде, что действовали добросовестно. Они утверждали, что не знали о смерти Фотиной, а сама Кузнецова считала себя законным собственником, купив участок в СНТ по обычной рыночной схеме. Кроме того, они просили применить срок исковой давности, считая, что с момента сделки прошло более десяти лет.

18 мая 2025 года Кузнецова подала апелляцию, в которой требует отменить решение суда. В своей жалобе она настаивает на том, что была "добросовестным приобретателем" и не могла знать об обстоятельствах, сопровождавших предыдущие сделки. Также Кузнецова указывает, что срок исковой давности, по её мнению, истёк, а сам Баталин не имел права инициировать против нее данный иск, являясь ненадлежащим истцом (копия апелляции Кузнецовой имеется в распоряжении "Кавказского узла"). 

 Однако при рассмотрении дела суд пришёл к выводу, что правовой титул на участок никогда не существовал в законной форме, а значит, Кузнецова не могла приобрести права, которых у продавца не было. Более того, наличие расписки от супруга умершей не заменяет действительного согласия собственника, тем более умершего.

Покупка у лица, не имевшего права распоряжаться участком, не порождает прав собственности

Суд вынес абсолютно обоснованное и законное решение, заявил независимый адвокат, изучив решение суда от 1 апреля. "В данном случае законная собственница участка Фотина умерла в 2006 году, а сделки от её имени осуществлялись в 2008 году. Таким образом, доверенность прекратила действие сразу после её смерти. Все последующие действия Бесединой и Харченко носили характер фиктивного оформления чужой собственности. Добросовестность приобретателя Кузнецовой в этом случае значения не имеет, так как речь идёт не об ошибке в документах, а об их полной юридической ничтожности. Покупка у лица, не имевшего права распоряжаться участком, не порождает прав собственности", - констатировал адвокат.

Поскольку суд признал участок Кузнецовой оформленным незаконно, а сделку ничтожной, то это решение может сыграть ключевую роль в параллельном разбирательстве, где Кузнецова требует от Баталина "устранить препятствия в пользовании ей участком", считает адвокат. "Проводимая в этом процессе экспертиза должна ответить на вопрос, существовала ли дорога к её участку. Однако при действующем решении суда от 1 апреля 2025 года статус Кузнецовой как собственника участка под вопросом. Если ее апелляция не будет удовлетворена краевым судом, у неё просто не останется легальных оснований требовать проезд через участок Баталина, поскольку права не только на спорный, но и на купленный ею участок у неё отсутствуют", - подчеркнул адвокат.

Решение суда от 1 апреля 2025 года фактически содержит признаки противоправных действий со стороны нескольких участников сделок. По мнению адвоката, потенциальными фигурантами уголовного дела могут стать Беседина, оформившая сделки от имени умершей; Харченко, приобретшая участок по поддельным документам и, возможно, нотариус, если его участие в удостоверении доверенности происходило с нарушениями. Также не исключено возбуждение дела по статье 327 УК РФ (подделка и использование поддельных документов), либо 159 УК РФ (мошенничество), если будет доказано умышленное завладение землёй. На сегодняшний день уголовного дела не возбуждено, но решение суда может стать основанием для начала процессуальной проверки органами внутренних дел или прокуратурой, - считает адвокат.

Сам Александр Баталин подчеркивает, что многократно обращался по данному факту в различные правоохранительные органы, но в ответ до настоящего времени получал одни отписки. Он планирует, если решение суда вступит в силу, обратиться еще раз, так как суд установил факт использования "мертвой души" в сделке с землей.

* деятельность компании Meta (владеет Facebook, Instagram и WhatsApp) запрещена в России.