Спустя несколько лет после покупки квартиры в строящемся доме дольщики не могут зарегистрировать право собственности из-за конфликта застройщика и инвестора. Иски сторон рассматриваются в судах, а власти устранились от ситуации, хотя около 90 семей могут лишиться квартир, возмутились покупатели жилья.

92 человека в 2019-2020 годах приобрели квартиры в строящемся многоквартирном доме в Нальчике по улице Московская в ЖК "Орбита-дзюдо". Строительство дома ведет ООО "Спецстрой", застройщик Эдик Болотоков. При этом застройщик с дольщиками заключил не договоры долевого участия, как требует закон, а договоры займа с отступным в виде квартир. Многие дольщики, получив ключи, не стали дожидаться, когда дом будет введен в эксплуатацию, и стали делать ремонт в своих квартирах. Некоторые из них, кому негде было жить, заселились в свои квартиры в отсутствие в них воды и газа, рассказали покупатели квартир корреспонденту "Кавказского узла".

Тем временем, в конце прошлого года в Нальчикский городской суд поступило исковое заявление от предпринимателя Якуба Карданова к ООО "Спецстрой", а также к 92 дольщикам о признании соглашений об отступном в виде квартир недействительными и о применении последствий недействительности соглашений. Карданов ходатайствовал о наложении ареста и запрета на совершение регистрационных действий в отношений квартир 92 дольщиков.

Как следует из решения суда (имеется в распоряжении "Кавказского узла"), 1 июня 2018 года между ООО "Спецстрой" и Якубом Кардановым был заключен договор инвестирования строительства, согласно которому полученная от реализации объекта чистая прибыль за вычетом всех затрат распределяется между сторонами по договору в соотношении 40/60. То есть, 60 процентов жилой площади дома, а также встроенных торговых помещений должны быть переданы инвестору.

Суд удовлетворил иск. На регистрацию прав дольщиков на квартиры наложен запрет. Суд указал, что ООО "Спецстрой" уступило права на квартиры без согласия инвестора, хотя в соответствии с договором не имел на это права. "Запретить Управлению Росреестра по КБР совершения регистрационных действий, связанных с отчуждением и оформлением прав собственности в отношении квартир, коммерческих помещений и парковочных мест МКД.

Одновременно разбирательство шло и в Арбитражном суде Кабардино-Балкарии, куда обратился ООО "Спецстрой" с иском о расторжении договора инвестирования с Кардановым.

В суд поступило встречное заявление от Якуба Карданова к ООО "Спецстрой". В числе прочих он потребовал определить его долю в объекте незавершенного строительства - многоквартирном доме.

Из решения суда следует, что по договору инвестирования инвестор должен был передать застройщику денежные средства на строительство дома. А застройщик при сдаче объекта в эксплуатацию должен был передать ему квартиры, площади под коммерческую деятельность и парковочные места, 60% от всей площади.

По договору стоимость одного квадратного метра жилой площади составляет 20 тысяч рублей. Общая площадь дома составляет 19 204 квадратных метра. Следовательно, общая сумма инвестиций на начальном этапе без учёта индексации должна была составить 384,1 млн рублей. Между тем Карданов перечислил застройщику всего 98,3 миллиона рублей. Застройщик указал в иске, что инвестор прекратил финансировать строительство с июня 2020 года, что он нарушил условия договора, в связи с чем застройщик вынужден был продавать квартиры физическим лицам путем заключения с ними договоров беспроцентного займа с последующим заключением с ними соглашений об отступном и передачи им жилой площади.

Карданов объяснил прекращение финансирования дома тем, что ООО "Спецстрой" не предоставляло предпринимателю документы о целевом использовании денежных средств.

Суд посчитал, что строительство дома обществом не приостанавливалось, а значит, у предпринимателя не было оснований предполагать нецелевое использование средств и в связи с этим прекращать инвестировать строительство. Суд также обратил внимание на то, что с 2020 года предприниматель не обращался с иском к ООО "Спецстрой" об исполнении им условий договора инвестирования, либо о возврате переданных денежных средств. Суд удовлетворил иск ООО «Спецстрой», а встречный иск Карданова вернул без рассмотрения.

Это решение было отменено в апелляционной инстанции.

В настоящее время в Арбитражном суде находится иск Карданова с ранее предъявленными требованиями, в том числе с требованием о выделении его доли в МКД в размере 60% от всей площади. По делу назначена судебная экспертиза. Следующее заседание пройдет 28 августа.

Одновременно идут суды в гражданском порядке. Дольщики подают иски об изменений формата договора об отступном на договор долевого участия.

Дольщик Роберт Газараян рассказал корреспонденту "Кавказского узла", что дольщики приобрели квартиры, стали делать в них ремонт. "Вдруг, откуда ни возьмись появился инвестор и заявил о своих правах. Оказалось, что наши документы как-то не так оформлены. И мы все рискуем потерять свои квартиры", - сказал он.

Тахир Бозиев купил квартиру в 2020 году. "Вдруг, в конце прошлого года выяснилось, что есть какой-то инвестор. И самое обидное, что этот инвестор выигрывает суды, а рассмотрение наших исков по переводу договоров в другую форму - договоров долевого участия, суды откладывают", - подчеркнул он

Мадина Алагирова рассказала, что в течение трех лет не может оформить квартиру. "Всю ответственность пытаются переложить на нас, дольщиков. Нам говорят, почему вы не обратились к юристам, почему не узнали всю подноготную. Но нам показали документе об аренде земли, разрешение на строительство, никаких сомнений, что у нас могут возникнуть проблемы, не было. У всех у нас семьи. Нам эти деньги не достались просто так. Мы просим руководство республики принять меры к тому, чтобы оставили нам наши квартиры. Эти квартиры для нас - единственная крыша над головой", - возмутилась она.

Мадина Алагирова также сказала, что жилищный рынок республики требует пересмотра. Аккредитованных застройщиков очень мало, и цены на квартиры у них неподъемные.

Люди, собравшиеся возле спорного дома, говорили также о том, что не исключают сговор между застройщиком и инвестором, чтобы лишить их квартир - расторгнуть договоры дольщиков путем иска от инвестора, дальше, обанкротив фирму застройщика, и передав его права и обязанности другой фирме, продать квартиры по второму кругу.

Все это, считают они, происходит при попустительстве администрации Нальчика, которая выдала разрешение Болотокову, зная, что он и ранее построил такой же проблемный дом на Шогенцукова, где уже несколько лет дольщики не могут узаконить свои права на квартиры.

В ходе рассмотрения уголовного дела в отношении застройщика по статье о незаконном привлечении средств граждан при участии в долевом строительстве (часть 3 статьи 200 УК РФ), возможно, многое прояснится, полагают покупатели квартир.

На обращения в органы власти дольщики получили ответы. В них, к сожалению, мало утешительного. Так, администрация Нальчика подтвердила, что выдавала разрешение на строительство 116 квартирного жилого дома по улице Московская. Однако "конфликтная ситуация, которая происходит между застройщиком и инвестором в рамках их договорных отношений, не может регулироваться муниципальными органами", и рекомендовала дольщикам решать вопрос с квартирами в суде, указано в ответе администрации.

Министерство строительства Кабардино-Балкарии сообщило, что "на официальном сайте Единой информационной системы жилищного строительства "Наш дом. РФ" в едином реестре застройщиков, осуществляющих за счет средств граждан строительство МКД, застройщик ООО "Спецстрой" отсутствует», соответственно отсутствуют и зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве. А заключенные дольщиками договоры об отступном не соответствуют требованиям ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве МКД и других объектов недвижимости" и не являются договорами долевого участия.

Адвокат Виталий Кольченко считает, что не все так безнадежно. "Пока не все потеряно. Надо активно судиться. Несправедливость видна, но пока Карданов выигрывает в правовом поле. Сейчас важный суд в арбитраже. Если там ООО "Спецстрой" выиграет, то наши шансы возрастут", - сказал он корреспонденту "Кавказского узла".

"Кавказский узел" также писал, что обманутые дольщики из Кабардино-Балкарии записали видеообращение к президенту Владимиру Путину с просьбой обратить внимание на ситуацию, в которой они оказались, и помочь ее решить. Авторы обращения рассказали, что дом на улице Кадырова в Нальчике начал строиться в 2019 году, деньги за квартиры внесли не менее 72 дольщиков, а записать обращение к президенту их заставило отсутствие прогресса в расследовании и поддержки со стороны местных чиновников. Следствие сообщило, что уголовное дело против застройщика приостановлено.

Советы для тех, кто стал жертвой обмана при долевом строительстве или хочет обезопасить себя от подобных проблем, собраны "Кавказским узлом" в справке "Дольщики: юристы советуют, как избежать обмана".

* деятельность компании Meta (владеет Facebook, Instagram и WhatsApp) запрещена в России.